住宅ローンは最長３５年、最短でも１５年程と長期のローン返済となります。借入するなら少しでも金利は安い方がいいですよね。ライフスタイルやライフプランを考慮しながら、自分に合った金利を選ぶためのポイントをご紹介します。

 

１．固定金利と変動金利ってなにが違うの？

住宅ローンには代表的な３つの金利タイプがあります。どれを選択するかによって返済プランが変わってきます。では見ていきましょう。

●固定金利とは

借入時の金利が全期間、返済完了時まで変わりません。

フラット３５は全期間固定なので、現在(H29年６月現在)１.５３％の金利で最長３５年間借入できます。例えこの先金利が下がっても上がっても、借入期間中１.５３％の金利で返済していくことになります。

●変動金利とは

金融情勢の変化に伴い、返済の途中でも定期的に金利が変動し、半年ごとに見直されます。

某金融機関の変動金利は０.６７５％(H29年６月１日現在) となっています。

●一定期間固定金利とは

一定期間固定金利が適用となり、固定期間終了後は、原則変動金利となります。その時の金利水準で返済額を見直すことになり、固定金利が変動金利かを選択できます。

某銀行では３年固定２.９５％、５年固定３.０５％、１０年固定３.２５％、２０年固定４.２５％となっています。(H29年６月１日現在)

２．固定金利と変動金利のメリット、デメリット

それぞれ金利タイプの特徴を理解し、自分のライフプランに合わせて選びましょう。

●固定金利

メリット１．全期間返済額が変わらないので、ライフプランが立てやすい

２．借入後に市場金利が上昇しても返済額は増加しない

デメリット）借入後に市場金利が低下しても返済額は変わらない

●変動金利

メリット）借入後に金利が低下すると返済額が減少する

デメリット）借入後に金利が上昇すると返済額が増加する

借入時に将来の返済額が確定しないため、返済計画が立てにくい

借入後に金利が急上昇した場合、未払利息が発生する場合がある

●一定期間固定金利

メリット）固定金利期間中は金利が安い上、一定額なので

固定金利期間終了後に金利が低下すると返済額が減少する

デメリット）固定金利期間終了後に金利が上昇すると返済額が増加する

借入時に固定金利期間終了後の返済額が確定しないので、返済計画が立てにくい

例えば２,０００万円借入した場合、全期間固定金利と変動金利で支払い額にどのくらい差が出るのでしょうか？

●全期間固定金利の場合（フラット３５ 金利1.53％、３５年返済で計算）

毎月の支払い額： ６１,５３１円

総支払額：２５,８４２,８５８円

●変動金利の場合（金利０.６７５％、３５年返済で計算）

毎月の支払い額： ５３,４７８円

総支払額：２２,４６０,８５０円

 

平成29年6月現在での総支払額は、約３４０万円もの差が出る計算となりました。

全期間固定金利の場合、繰り上げ返済等をしなければ返済額は３５年間変わらず６１,５３１円です。これだけで見ると変動金利を選択した方がお得なように感じますが、変動金利は半年ごと、返済額は５年ごとに見直しされることになっています。金利が下がった時は言うまでもありませんが、上昇した場合、利息額が変わるため途中で総支払額も変わってくるというリスクがあるのです。

変動金利には、金利が急激に上昇したとしても５年間は返済額を一定とし、５年後に返済額が上がったとしても上げ幅はそれまでの毎月返済額の１.２５倍まで、と上限を設定しています。５年間に急激な金利上昇があった場合、先程の計算でいくと５年後の月々の返済額は５３,４７８円の１.２５倍、６６,８４７円となります。

変動金利は低金利で借入額も多く借入出来る、支払額を抑えられるなどメリットもあります。しかし、変動金利を選択する場合はこのようなリスクがあることを知り、将来金利が上昇しても対応出来るような備えしておきましょう。

３．金利を選ぶ時の２つのポイント　

●「○年固定金利」には気を付けよう

３年固定金利、５年固定金利の一定期間固定金利は、その期間は借入時の金利で返済額を計算しますが、例えば３年固定金利の場合、３年が経過するとその時の金利水準で返済額を見直します。３年後に市場金利が上昇していれば、その水準で計算しますので返済額も高くなってしまいます。逆に市場金利が低下していれば返済額は安くなります。

このように、「○年固定金利」は金利の安さに飛び付かず、金利上昇リスクを考慮し選択しましょう。

●金利の低さだけに騙されない

安い金利を売りにしているところもありますが、表示金利と実質金利と差異がある場合があります。その差異とは「保証料」や「団体信用生命保険料」が＋０.１～０.３％金利に上乗せされているので注意が必要です。

これらの保証料や団体信用生命保険料などが金利上乗せではなく「年払い」の場合は、債務残高に基づいて計算されるため支払額は年々下がっていきます。どちらがお得かは年齢や借入金額、借入金利、支払い方法などによって計算方法が異なるため、金利の安さに誤魔化されずにしっかり見極めましょう。

 

４．固定金利と変動金利、お得なのはどっち？見極める２つのポイント

住宅ローンを借入する上で最大の悩みとなる金利の選択。

固定金利と変動金利どちらがお得なのか見極めるポイントとは？

ポイント１．借入時期と借入期間

【借入時期】借りる時期が好景気か不景気の時かで金利にかなりの差が出ます。

好景気の時は市場金利も上がるので、全期間

固定金利を選択すると高い金利のまま返済していくことになります。

しかし不景気の時は市場金利も下がるので、固定金利より変動金利の方が返済額は少なくなります。

 

【借入期間】ライフプランによって借入期間を最大限長く借りるか、極力短期間にするか大きく関わってきます。

借入時に子供がまだ小さければこれらから子供に費用が掛かることを考え、返済額が一定であるためライフプランを立てやすい固定金利を選択する方がいいでしょう。

借入時に子供が独立して子供にかける費用や、その他に必要な費用が無ければ返済額は多少上がりますが、金利が安い変動金利で短期間のうちに返してしまうのも１つの手です。

ポイント２．ライフスタイル、ライフプラン

子供の人数や教育費が掛かる期間、共働きなのかどうかなどによっても借り方が変わります。

●子供に教育費が掛かる時期は支払額が一定である固定金利にする

●子供は小さく奥様が働けない時期は金利の低い変動金利にする

などの方法もあります。

また、金利の動向に敏感な人、判断力がある人、先を見越して対策を立てられる人は変動金利向きです。金利動向に関心がない、貯蓄など自己管理が苦手な人、銀行へ出向き手続きなど面倒と思っている人は全期間固定金利向きと言えます。

 

まとめ

　　　　　　

　いかがだったでしょうか？

金利の選択はライフプランや自身の考えなどによって、どれが最善なのかは人それぞれ違います。金利など目先の損得だけで考えず、家族で話し合い、総合的な判断で選びましょう。

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