ここ数年、需要が伸びている中古住宅。安く購入し、自分で好きなようにリノベーションしたいという方が増えてきています。しかし、中古住宅を購入する場合でも住宅ローンを組むことは出来るのでしょうか？中古住宅でも住宅ローンを借入するにはどのような条件があるのか、検討する際の注意点などを詳しくご説明していきます。

　　　　　　

１．住宅ローンが借入できる対象物件とは

「住宅ローン」として借入できるものにはどんなものがあるのでしょうか？

●新築物件

注文住宅、建売住宅の購入など

●中古住宅

最近は、中古住宅の購入とリフォームを併せた「リフォーム一体型」の住宅ローンもあります。

●増改築

借入上限は１,０００万円までですが、団信生命保険無し、保証人無し、無担保で借入可能です。ただし、上限金額などの借入条件は金融機関により異なります。

●土地

あくまで「居住用の住宅を建築するための土地」であれば借入可能です。土地だけの購入に対しては住宅ローンとして借入することは出来ないとされています。

土地は先に購入したいが事情により建築はしばらく先に･･･という場合でも、金融機関によっては３年以内､もしくは５年以内に建築すれば借入可能というところもありますので、借入を検討している金融機関に確認してみましょう。

 

２．中古住宅と新築住宅のローンの違い

「中古住宅の購入を検討しているのですが、新築住宅と中古住宅では住宅ローンの借入に何か違いがあるのでしょうか？」と疑問を持たれるお客様がいらっしゃいますが、中古住宅だからといって専用のローンがあるわけではありません。中古住宅も新築住宅も同じ「住宅ローン」となります。金利も審査基準も同じです。

(審査基準について詳しくは住宅ローン審査の５大ポイント！住宅のプロが教える攻略法をご覧下さい。)

しかし中古住宅の場合、築年数によっては借入年数が最長３５年借入することは難しい場合があります。建物の耐久年数などから担保価値が低いと判断される場合があるためです。それにより中古住宅で借入する場合は、借入期間を２０～２５年にするケースが多いようです。

例えば２,０００万円借入の場合(フラット３５  金利１.５３％で計算)

３５年返済：６１,５３１円

２５年返済：８０,２６９円

２０年返済：９６,７８５円

月々の返済額はこのようになります。借入期間が短くなると返済額が増えるので返済負担率に注意しながら借入期間を決めましょう。

さらに詳しくは住宅ローンで失敗しないための借入シミュレーションの秘訣とは？を参考してみて下さい。

 

３．中古住宅購入で借入する際の３つの注意点

　「借入期間」と併せて気を付けたいことが３つあります。

 注意点１．適合証明書

フラット３５で借入をする場合、『適合証明書』が必要です。

『適合証明書』とは、住宅金融支援機構が定める独自の技術基準に適合していることを証明するもので、特定の検査機関が発行します。

ただしこの適合証明書の発行には費用が掛かります。費用相場は60,000円～100,000円となっています。

ちなみに、金融機関の一般的な住宅ローンではこの「適合証明書」は必要ありません。

フラット３５で借入をする場合は､検討している建物に適合証明書の発行が可能か、まずは不動産会社に確認してみましょう。

 

注意点２．仲介手数料

中古住宅を購入する場合、不動産会社に対して仲介手数料を払う必要があります。

仲介手数料は、売買価格×３％＋６万円＝仲介手数料＋消費税

で計算します。

例えば２,０００万円の中古住宅を購入した場合、必要な仲介手数料は

２,０００万円×３％＋６万円＝６６０,０００円＋消費税(８％)＝７１２,８００円

となります。ただし、不動産会社が売主の場合、仲介手数料は掛かりません。

意外と馬鹿にならない仲介手数料。借入額に仲介手数料も含めるかどうかも、出来る限り早い段階で決めておくと良いでしょう。

 

注意点３．リフォーム工事

中古住宅と言っても、現状のまま(リフォーム無し)の販売の場合と、水廻り設備や壁紙張り替えなどリフォーム後の販売の２つのケースがあります。

販売価格が安い場合、リフォームしていない状態での引渡しとなり、購入後自分で好きなようにリフォームをすることが出来ますが、住宅ローンを組む際にリフォーム費用分も含めて借入を考えましょう。

建物販売価格のみで住宅ローンを組む際に、返済負担率に余裕があれば問題ないですが、返済負担率目一杯ローンを組んでしまうと後からリフォーム分のローンを組むことは出来ません。

今はリフォーム一体型の住宅ローンもありますので、借入する際にリフォーム分も合わせて購入を検討していることを金融機関等に相談しましょう。

 

４．まとめ　

　　　　　　　

　いかがだったでしょうか？

中古住宅でも新築同様、住宅ローンを借入することは可能です。しかし、住宅ローンを借入する際には「借入期間」に加え、先程の３つの注意点に気を付けましょう。また、借入期間が短くなると、その分返済額が増えるのでその点も注意が必要です。

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