住宅ローンで失敗しないための借入シミュレーションの秘訣とは?

2017.06.07

いざ住宅ローンを借入しよう!と思ったら自分がいくら借入できるのか知りたいですよね。

インターネットでも様々なサイトでシミュレーションすることが出来ますが、その前に必要なものを用意してシミュレーションに臨みましょう。

1.シミュレーションする前に必要なもの

 ●直近の源泉徴収票

昨年末~1月頃に会社から発行される源泉徴収票で所得金額(支払金額)が確認出来ます。

 ●借入希望額

いくら借入をするのか、概算でもある程度は決めておきましょう。建築費だけでなく、諸経費等も含めるのかどうか確認しましょう。

 ●毎月の返済可能額

毎月いくらまでなら返済できるか、家族で話し合っておきましょう。

2.自分はいくら借入できる?

年収400万円の方がフラット35で借入をする場合、いくら借入出来るのでしょうか?

元利均等 35年返済 金利1.53%とすると、借入可能額は3,250万円までとなります。

こちら(住宅金融支援機構)からシミュレーションしてみましょう。

3.シミュレーションする際に気を付けたい3つのこと

 ●自分の返済可能な額を知る

返済負担率は年収によって決められています。フラット35では、年収が400万円以上700万円未満で35%、300万円以上400万円未満で30%、300万円未満で25%とされています。

例えば、

年収500万円の場合  借入限度額:4,740万円まで  月々の返済額:145,828円

年収350万円の場合  借入限度額:2,840万円まで  月々の返済額:  87,374円

年収290万円の場合  借入限度額:1,960万円まで  月々の返済額: 60,300円

(※フラット35にて元利均等35年返済、金利1.53%の場合で計算)

いくらもっと借入したいと思っても、この返済負担率を超えることは出来ません。ただし金融機関によって設定内容は異なりますので、借入を予定している金融機関に返済負担率を確認しておきましょう。

 ●建築に関わる諸経費の存在

マイホームを建築するには建築費だけでなく、土地を購入すれば土地代、借入をすればその借入手数料など様々な諸経費が必要となります。

例えば、フラット35で2,000万円借入した場合、下記諸経費はおよそ85万円必要ちなります。(※土地費用は含みません)

その諸経費分は自己資金でまかなうのか、借入するのかも決めておきましょう。

※借入金融機関、借入額によって下記諸経費は変わります。

<必要諸経費>

・土地費用

・登記費用(土地、建物)

・借入の事務手数料

・団体信用生命保険料

・火災保険料

 ●既存借入の支払い額

マイカーローンやクレジットカードでの支払いがある場合、その月々の支払い額全てを加算した金額で返済負担率を計算しなければなりません。

例えば、毎月の支払いがマイカーローン20,000円、クレジットカード15,000円あった場合、住宅ローンの支払いを50,000円とすると、毎月の支払いをその合計の85,000円として返済負担率を計算することになります。独りで返済負担率を超えてしまう場合は、収入合算をするか、住宅ローン以外の借入を完済しましょう。

4.住宅ローンで失敗しないシミュレーションの秘訣とは

住宅ローンで失敗しないためには『無理な組み方をしない』ことですが、それ以外にも重要なポイントが3つあります。

 ●マイホーム建築は将来設計

住宅ローンは最大35年間の長期ローンです。その35年の間に子供が生まれれば教育費が掛かり、人数分の車の維持費も掛かります。

今は昔とは違いボーナスも必ず年2回、歳をとるにつれ金額が上がっていくとは限りません。子供の人数や、子供が大学まで行った場合、高卒で就職した場合、奥様が働きに出るのか、出ないのか、フルタイムで働くのか、など様々な計画を立てておくことも必要です。

また、ボーナスを貯めて5年後には繰り上げ返済をする、など「繰り上げ返済計画」も立てておくとローン返済がグッと楽になります。

 ●建築に関わる『総費用』で考える

マイホーム建築には「建築費」だけでなく、それに関わる諸経費が必ず必要となります。建築費の分だけしか借入せず、ローンの申込みをした後でお金が足りないからもっと借入額を増額したい!と思うことがあります。でも審査承認後の増額をすることは難しいのがほとんどです。ですから、ローン申込みをする前には必要諸経費を含めた総費用を把握しておきましょう。

建築費、借入額が決まれば、先程ご紹介した必要諸経費いの金額も分かります。

 ●建築後にかかる費用の存在

建築に関わる総額以外に、建築後にもかかる費用があります。それは『固定資産税』。

土地や建物を取得すると、その所有者は必ず毎年支払わなければなりません。ただし、建物は減価償却されるので年々支払う額は減っていきます。ちなみに、税額は土地の大きさやその場所(市街地が郊外か)、建物の大きさや建物の仕様(屋根材や外壁材、内装材など)によって一軒一軒違います。

そしてもう一つ気を付けたいのが『光熱費の増加』です。アパートと違い戸建てでは電力契約アンペア数が大きくなり、基本料金が上がります。アパートなどではほとんどが20~30アンペアで基本料金は560円~840円です。しかし一戸建てでは50~60アンペアになり、基本料金は1,400円~1,690円と倍以上になります。

また、今までよりも浴槽が大きくなり、トイレや洗面化粧台の台数も増えれば水の使用量も増え、水道料金も上がるなど、いくら節電・節水機能の付いた設備機器を設置しても、使い方によっては今までよりも光熱費が上がる場合もあります。

これを機にライフスタイルの見直しも必要かもしれませんね。

まとめ

いかがだったでしょうか?

マイホーム建築は「一生に一度の大きな買い物」。まさに人生設計そのものと言っても過言ではありません。好景気の時にマイホームを建築し、高金利で住宅ローンを組んでもその時は返済も無理ではなかったかもしれません。でも、その後の景気によって所得の減額や会社の倒産などでローン返済が苦しくなり、せっかくのマイホームを手放さざるを得なくなった・・・という方も現にいらっしゃいます。

そうならないためにも、シミュレーションの段階でしっかりと長期的な将来設計、返済計画を立てましょう。

りんじろうビルダーではお客様お一人お一人に合ったシミュレーションを行っております。

返済計画で不安をお持ちの方やお悩みの方はお気軽にご相談ください。

 

 

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